Eigenmietwert Schweiz 2026 — Definition, Reform 2029, Abzüge

Warum besteuert die Schweiz den Eigenmietwert?

Die Schweiz ist eines der wenigen Länder weltweit, die einen fiktiven Mietwert besteuern. Der Eigenmietwert erhöht zwar Ihr steuerbares Einkommen, doch im Gegenzug dürfen Sie Kosten abziehen, die Mietern nicht zustehen: Hypothekarzinsen (Schuldzinsen) und werterhaltende Unterhaltskosten. Dieses System soll steuerliche Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern sicherstellen.

[!info] Der Eigenmietwert wird kantonal unterschiedlich berechnet. Gemäss ESTV-Praxis und bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt der Eigenmietwert typischerweise bei 60–70 % des marktüblichen Mietzinses — mit einer bundesrechtlichen Untergrenze von rund 60 %.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Liegenschaft: 4-Zimmerwohnung im Kanton Zürich, Marktwert CHF 1'200'000.

Bei einem Grenzsteuersatz von 33 % ergibt sich eine Steuermehrbelastung von rund CHF 4'350 pro Jahr — nach Abzug der Schuldzinsen. Ohne Hypothek wäre die Belastung deutlich höher.

Wie tragen Sie den Eigenmietwert in die Steuererklärung ein?

In der Steuererklärung wird der Eigenmietwert im Formular «Liegenschaften und Grundstücke» eingetragen:

1. Eigenmietwert (Einkommen): Amtlichen Eigenmietwert eintragen, wie vom Steueramt mitgeteilt.
2. Schuldzinsen (Abzug): Hypothekarzinszertifikat der Bank beilegen.
3. Unterhaltskosten (Abzug): Pauschalabzug (10 % bei Gebäuden unter 10 Jahren, 20 % darüber) oder effektive Kosten mit Belegen — Sie können jedes Jahr neu wählen.

[!tip] Planen Sie grössere Renovationen strategisch über zwei Steuerjahre. Im Jahr mit hohen Kosten wählen Sie die effektive Methode, im Folgejahr den Pauschalabzug. So nutzen Sie den Eigenmietwert-Abzug optimal.

Avenzo importiert den amtlichen Eigenmietwert direkt aus den Kantonsteuerdaten und befüllt alle drei Felder automatisch.

Wie unterscheidet sich der Eigenmietwert zwischen Kantonen?

Obwohl Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG den Eigenmietwert bundesrechtlich verankert, legen die Kantone die Methode zur Bestimmung des amtlichen Wertes selbst fest — das führt zu spürbaren Unterschieden:

In städtischen Hochpreislagen wie Zürich oder Zug können amtliche Eigenmietwerte trotz des 70%-Satzes absolut hoch sein, weil die Marktmiete stark gestiegen ist, ohne dass die amtlichen Werte nachgezogen wurden. Liegt der amtliche Eigenmietwert über 70% der ortsüblichen Marktmiete, kann er mit einer Einsprache beim kantonalen Steueramt angefochten werden — ein unabhängiges Mietgutachten (Richtwert: rund CHF 500–1'500 je nach Region und Gutachter) ist als Nachweis beizulegen.

[!tip] Anfechtung des Eigenmietwerts: Fordern Sie zunächst beim Steueramt Auskunft über die Grundlage der Berechnung an. Liegt der Eigenmietwert über 70% der Marktmiete für eine vergleichbare Mietwohnung in Ihrer Gemeinde, reichen Sie mit dem nächsten Steuerausweis Einsprache ein. Die Einsprachefristen betragen in den meisten Kantonen 30 Tage ab Zustellung der Veranlagungsverfügung.

Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde am 28. September 2025 von der Schweizer Stimmbevölkerung beschlossen und tritt per 1. Januar 2029 in Kraft — nur für selbstbewohnte Erstwohnungen. Für Zweitwohnungen und Ferienhäuser bleibt der Eigenmietwert bestehen. Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Regeln unverändert.

[!warning] Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Eigentum fallen ab 2029 auch die Schuldzinsabzüge und Unterhaltsabzüge für selbstbewohntes Eigentum weg. Für Immobilienbesitzer mit hoher Hypothek könnte das nachteilig sein. Energetische Sanierungskosten sollen weiterhin abziehbar bleiben.