Eigenmietwert berechnen Schweiz: Formel, Beispiele & Rechner

Formel: Eigenmietwert = Marktmiete × kantonaler Satz (60–70%)

Wie berechnet man den Eigenmietwert in der Schweiz?

Quelle: Kantonale Steuerämter / ESTV Steuerbelastung in der Schweiz, Stand 2025. Generiert aus apps/web/lib/canton-tax-data.ts — single source of truth.

Wie hoch ist der Eigenmietwert in Zürich? (Rechenbeispiel)

Eigenmietwert vs. tatsächliche Miete

Der Eigenmietwert liegt absichtlich unter der Marktmiete, um Wohneigentum nicht steuerlich zu bestrafen. Als Gegenleistung:

• Schuldzinsabzug: Hypothekarzinsen vollständig abziehbar
• Unterhaltskosten: Pauschale (10% oder 20%) oder effektive Kosten abziehbar
• Energiesparinvestitionen: Zusätzlich abziehbar

Wie unterscheiden sich ZH und BE bei der Eigenmietwert-Berechnung?

Die unterschiedlichen Bewertungsmethoden führen zu spürbaren Unterschieden. Hier ein Vergleich für ein vergleichbares Einfamilienhaus mit einem Marktmietzins von CHF 28'800/Jahr:

Im Kanton Bern fällt der Eigenmietwert rund CHF 2'880/Jahr tiefer aus als im Kanton Zürich, weil das Steueramt Bern systematisch 60% der Marktmiete ansetzt statt 70%. Der Unterschied in der jährlichen Steuerlast beträgt in diesem Beispiel knapp CHF 870. Den amtlichen Wert Ihrer Liegenschaft können Sie mit dem Eigenmietwert-Rechner vorab schätzen.

[!tip] Zu hoher Eigenmietwert? Liegt der amtliche Eigenmietwert über 70% der ortsüblichen Marktmiete, kann er durch Einsprache beim kantonalen Steueramt angefochten werden. Ein Mietgutachten eines unabhängigen Schätzers kostet CHF 500–1'500, kann aber bei hohen Eigenmietwerten mehrere tausend CHF jährliche Steuerersparnis bringen.

Wo trage ich den Eigenmietwert in der Steuererklärung ein?

Der Eigenmietwert erscheint in der Steuererklärung als Einkommensposition im Formular «Liegenschaften und Grundstücke» unter «Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen» — in den meisten Kantonen ist der amtlich festgelegte Betrag vorausgefüllt. Auf derselben Seite tragen Sie den Schuldzinsabzug ein (Hypothekarzinszertifikat der Bank beilegen) sowie die Unterhaltskosten: entweder den Pauschalabzug (10% des Eigenmietwerts bei Gebäuden unter 10 Jahren, 20% bei älteren Liegenschaften) oder die effektiven Kosten mit Belegen. Energiesparende Investitionen wie Fensterersatz oder Wärmedämmung können zusätzlich unter «wertvermehrende Investitionen mit Energiespar-Charakter» geltend gemacht werden. Die Wahl zwischen Pauschale und effektiven Kosten ist jedes Jahr neu möglich — wählen Sie jene Methode, die im betreffenden Jahr den höheren Abzug ergibt.