Den Eigenmietwert berechnen Schweizer Hauseigentümer für ihre Steuererklärung: es ist das fiktive Mieteinkommen, das als steuerbares Einkommen deklariert werden muss. Die Kantone legen den Wert als Prozentsatz der ortsüblichen Marktmiete fest — meist zwischen 60% und 70%. Beispiel (Kanton Zürich, EFH ≥ 10 Jahre, Marktmiete CHF 30'000): Eigenmietwert CHF 21'000, abzüglich Unterhaltspauschale (20% = CHF 4'200) und Hypothekarzinsen (CHF 6'000), ergibt einen netto steuerbaren Eigenmietwert von CHF 10'800. Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung beschlossen — bis 1. Januar 2029 gelten aber die bisherigen Regeln; Details zum Systemwechsel stehen im Ratgeber Eigenmietwert abgeschafft: Was jetzt gilt und was ab 2029 kommt. Mit dem folgenden Rechner können Sie Ihren Eigenmietwert berechnen — kantonsspezifisch, inklusive Unterhaltspauschale und Schuldzinsenabzug, mit direkter Anzeige des effektiv zu versteuernden Betrags. Quelle: Art. 21 DBG, ESTV.
Wie berechnen Sie Ihren Eigenmietwert?
Schritt 1 — Kanton wählen
Wählen Sie aus allen 26 Kantonen denjenigen, in dem Ihre Liegenschaft liegt. Die kantonale Steuerverwaltung legt den massgeblichen Prozentsatz der Marktmiete fest; dieser variiert je nach Kanton zwischen 60% und 70% der ortsüblichen Marktmiete.
Schritt 2 — Marktmiete eingeben
Geben Sie über den Slider die ortsübliche Jahresmarktmiete für eine vergleichbare Mietwohnung ein. Dies ist der Betrag, den eine ähnliche Wohnung an Ihrer Liegenschaft als Miete erzielen würde. Der Rechner errechnet daraus den kantonalen Eigenmietwert.
Schritt 3 — Gebäudealter wählen
Über einen Toggle bestimmen Sie, ob Ihr Gebäude jünger als 10 Jahre oder 10 Jahre und älter ist. Diese Unterscheidung ist massgeblich für den Pauschalsatz bei den Unterhaltskosten: Für jüngere Gebäude gilt 10%, für ältere 20% des Eigenmietwerts.
Schritt 4 — Hypothekarzinsen eingeben
Tragen Sie Ihre tatsächlich bezahlten Hypothekarzinsen des Steuerjahres ein. Dieser Betrag wird direkt vom Eigenmietwert abgezogen, sofern die Schuldzinsabzugsgrenze gemäss ESTV nicht überschritten wird.
Was bedeutet der berechnete Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist kein Mieteinnahmen-Ertrag, den Sie erzielen — er ist ein fiktiver Einkommenszuschlag, den der Staat erhebt, weil Sie als Eigentümer keinen Mietaufwand haben. Die Logik: Wer ein Haus besitzt, spart die Miete, die er sonst zahlen müsste. Dieser Spareffekt wird als Einkommen besteuert. Im Gegenzug können Sie Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen abziehen, was den Nettobetrag erheblich reduziert. Eine vollständige Erklärung der rechtlichen Grundlagen und der politisch diskutierten Abschaffung finden Sie im Lexikon-Eintrag Eigenmietwert.
Rechenbeispiel
Das folgende Beispiel zeigt die Berechnung für eine Einfamilienhausbesitzerin im Kanton Zürich mit einer Liegenschaft, die älter als 10 Jahre ist.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Ortsübliche Jahresmarktmiete (vergleichbare Mietwohnung) | CHF 30'000 |
| Eigenmietwert (70% der Marktmiete, Kanton ZH) | CHF 21'000 |
| Abzug Unterhaltskosten (Pauschalmethode, Gebäude ≥ 10 J.: 20%) | − CHF 4'200 |
| Abzug Hypothekarzinsen (effektiv bezahlt) | − CHF 6'000 |
| Netto-Eigenmietwert (steuerbar) | CHF 10'800 |
Der Netto-Eigenmietwert von CHF 10'800 wird zum übrigen steuerbaren Einkommen addiert und unterliegt dem ordentlichen Einkommenssteuertarif von Bund, Kanton und Gemeinde.
Welche Abzüge mindern den Eigenmietwert?
Zwei Kategorien von Abzügen mindern den steuerbaren Eigenmietwert direkt: Unterhaltskosten und Schuldzinsen.
Unterhaltskosten
| Methode | Voraussetzung | Abzugshöhe |
|---|---|---|
| Pauschalmethode | Gebäude jünger als 10 Jahre | 10% des Eigenmietwerts |
| Pauschalmethode | Gebäude 10 Jahre oder älter | 20% des Eigenmietwerts |
| Effektive Methode | Belege für werterhaltende Arbeiten | Tatsächliche nachgewiesene Kosten |
Sie können jedes Steuerjahr neu zwischen der Pauschal- und der effektiven Methode wählen. Die effektive Methode lohnt sich, wenn Ihre belegbaren Unterhaltskosten die Pauschale übersteigen — etwa nach einer grösseren Renovation.
Hypothekarzinsen
Hypothekarzinsen sind als Schuldzinsen vollumfänglich abziehbar, sofern die Schuldzinsen die steuerbaren Vermögenserträge zuzüglich CHF 50000 nicht übersteigen (Schuldzinsabzugsgrenze gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG). Bei einer Hypothek von CHF 500'000 zu 2% fallen jährlich CHF 10'000 Schuldzinsen an — diese reduzieren den steuerbaren Eigenmietwert direkt.
[!info] Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen (z.B. Wärmedämmung, Solaranlage) können in vielen Kantonen auf bis zu drei Steuerjahre verteilt werden. Prüfen Sie die Regelung Ihres Kantons bei der zuständigen Steuerverwaltung.
Wie unterscheidet sich der Eigenmietwert zwischen Kantonen?
Die Kantone legen den Eigenmietwert als Prozentsatz der ortsüblichen Marktmiete eigenständig fest. Es gibt keine eidgenössisch vereinheitlichte Formel; das Bundesgericht hat lediglich eine Untergrenze von 60% der Marktmiete als verfassungskonform bestätigt. Die tatsächliche Bandbreite liegt heute zwischen rund 60% (einzelne Innerschweizer Gemeinden mit älteren Bewertungen) und 70% (Zürich, Aargau, St. Gallen und die meisten West- und Ostschweizer Kantone). Der Rechner oben verwendet pro Kanton die aktuellen Werte aus der internen Avenzo-Kantonsdatenbank (CANTON_TAX_DATA), sodass Sie für Ihre Liegenschaft sofort den korrekten Prozentsatz sehen — ohne manuelles Nachschlagen.
Die Unterschiede entstehen durch abweichende kantonale Schätzmethoden (Katasterwert, Einheitswert, valeur locative cadastrale) und unterschiedliche Aktualisierungsrhythmen der amtlichen Liegenschaftswerte. Wenn Sie Ihren amtlichen Eigenmietwert anzweifeln — etwa nach deutlicher Veränderung des Wohnumfelds oder zehn Jahren ohne Neuschätzung — können Sie bei der kantonalen Steuerverwaltung eine formelle Neueinschätzung beantragen.
Wie optimieren Sie den Eigenmietwert steuerlich?
[!tip] Pauschal- vs. effektive Methode jährlich prüfen: Vergleichen Sie zu Jahresbeginn Ihre geplanten Unterhaltsarbeiten mit dem Pauschalbetrag. Fallen grössere werterhaltende Arbeiten an, lohnt sich die effektive Methode mit Belegsammlung.
[!tip] Renovationskosten zeitlich steuern: Werterhaltende Kosten sind abziehbar, wertvermehrende nicht. Verteilen Sie grössere Renovationen wenn möglich auf zwei Steuerjahre, um die Abzüge zu optimieren — viele Kantone erlauben zudem die Verteilung über drei Jahre bei Energiesparmassnahmen.
[!tip] Vermögenssteuer nicht vergessen: Ihr Eigenheim fliesst auch in die Vermögenssteuer ein. Den steuerbaren Vermögenswert berechnen Sie mit dem Vermögenssteuer-Rechner. Alle weiteren Abzugsmöglichkeiten als Eigenheimbesitzer zeigt der Steuerabzug-Finder.
[!tip] Neueinschätzung prüfen: Wenn Ihr amtlicher Eigenmietwert deutlich über 70% der aktuellen Marktmiete liegt — etwa weil sich das Wohnumfeld verändert hat — können Sie eine formelle Neueinschätzung beantragen. Dies ist kantonal unterschiedlich geregelt, aber in allen Kantonen möglich.
Nächste Schritte
Steuerabzüge prüfen: Nutzen Sie den Steuerabzug-Finder, um sämtliche Abzüge auf Ihrer Liegenschaft zu inventarisieren — von den Unterhaltskosten bis zu den Energiesparmassnahmen.
Steuererklärung einreichen: Den berechneten Netto-Eigenmietwert tragen Sie im Formular für Liegenschaften Ihrer kantonalen Steuererklärung ein. Avenzo unterstützt Sie bei der korrekten Deklaration.
Treuhand für Liegenschaft: Wenn Sie mehrere Liegenschaften besitzen, Stockwerkeigentum verwalten oder eine Liegenschaft vermieten, empfiehlt sich die professionelle Begleitung durch eine Treuhandstelle. Avenzo übernimmt die Liegenschaftsdeklaration auf Wunsch vollständig.
[!tip] Jetzt Liegenschaft in der Steuererklärung eintragen — Tragen Sie den berechneten Netto-Eigenmietwert direkt in Ihre Steuererklärung ein. Avenzo führt Sie durch alle Formularfelder für Liegenschaften, Unterhaltsabzüge und Schuldzinsen — FINMA-registriert, Daten via ESTV. Steuererklärung starten →
Dieser Rechner ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.