Eigenmietwert Schweiz: Wie wird er berechnet? Kantonale Unterschiede, Schuldzinsabzug Trade-off, Unterhaltskosten. Avenzo berechnet alles automatisch.
Vollautomatisch, kantonal korrekt — in Minuten.
Avenzo liest die amtliche Liegenschaftsschätzung ein und berechnet den kantonalen Eigenmietwert ohne manuelle Eingaben.
Avenzo vergleicht Pauschalabzug und effektive Methode und wählt automatisch die für Sie günstigere Option.
Hypothekarzinsen werden vollständig erfasst und gegen den Eigenmietwert verrechnet — inkl. Prüfung der bundesrechtlichen Limite.
Avenzo zeigt Ihnen, wie sich eine zusätzliche Amortisation auf Ihre Steuerbelastung auswirkt — vor dem Einreichen der Steuererklärung.
Die Eigenmietwert-Deklaration ist fehleranfällig. Avenzo automatisiert den gesamten Prozess.
Avenzo übernimmt die gesamte Eigenmietwert-Deklaration — von der Schätzung bis zur Einreichung.
Laden Sie die amtliche Liegenschaftsschätzung hoch oder geben Sie die Grunddaten ein. Avenzo liest den kantonalen Eigenmietwert automatisch aus.
Avenzo berechnet automatisch, welche Unterhaltskosten-Methode (Pauschale vs. effektiv) und welcher Schuldzinsabzug Ihre Steuerbelastung am meisten reduziert.
Alle Liegenschaftsdaten werden korrekt in das kantonale Formular übertragen und direkt eingereicht — ohne manuelle Übertragungsfehler.
Als Immobilienbesitzer in der Schweiz müssen Sie einen Eigenmietwert — einen fiktiven Mietertrag Ihrer selbstbewohnten Liegenschaft — als Einkommen versteuern, typischerweise 60–75% des Marktmietwerts. Die Pflicht ergibt sich aus Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG. Bei einem Zürcher Einfamilienhaus mit Marktmiete CHF 3'500/Monat beträgt der Eigenmietwert rund CHF 29'400/Jahr — zusätzliches steuerbares Einkommen, das Avenzo automatisch berechnet. Gleichzeitig dürfen Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vollständig abziehen — das System ist symmetrisch. Avenzo ist FINMA-registriert (F01490726) und berechnet Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltskosten automatisch — kantonal korrekt für alle 26 Kantone.
Der Eigenmietwert ist das fiktive Einkommen, das Sie als Eigentümer erzielen würden, wenn Sie Ihre Liegenschaft vermieten statt selbst bewohnen würden. In der Schweiz wird dieser Betrag dem steuerbaren Einkommen zugerechnet.
Rechtliche Grundlage: Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG (Direkte Bundessteuer) und analog in den kantonalen Steuergesetzen.
Grundprinzip: Die Schweiz besteuert den "Nutzwert" der selbstgenutzten Liegenschaft — daher ist auch der Abzug der Schuldzinsen und Unterhaltskosten möglich (symmetrisches System).
Auf Bundesebene beträgt der Eigenmietwert mindestens 70% des Marktmietwerts. In der Praxis setzen die Kantone den Wert fest.
Die Kantone bestimmen den Eigenmietwert eigenständig. Übliche Methoden:
| Methode | Kantone | Berechnung |
|---|---|---|
| Amtliche Schätzung | ZH, BE, AG und viele weitere | Amtlicher Mietwert aus Grundstück-Schätzung |
| Formelbasiert | Einige Kantone | Prozentsatz des Steuerwertes |
| Vergleichsmiete | Basiert auf vergleichbaren Mietobjekten |
Der Eigenmietwert liegt üblicherweise bei 60–75% des ortsüblichen Marktmietwerts für eine vergleichbare Mietwohnung.
Beispiel Zürich: Einfamilienhaus Marktwert Miete CHF 3'500/Monat → Eigenmietwert ca. CHF 2'450/Monat (70%) = CHF 29'400/Jahr (steuerbares Einkommen)
| Kanton | Eigenmietwert (Orientierung) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Zürich | 70% Marktmiete | Amtliche Schätzung alle 10 Jahre |
| Bern | 70% Marktmiete | Eigene Schätzmethode |
| Zug | 70% Marktmiete | Tiefes allgemeines Steuerniveau vorteilhaft |
| Genf | 70% Marktmiete | Hohe Mieten → hoher Eigenmietwert |
| Wallis | Tiefer als Marktmiete | Traditionell tiefere Schätzwerte |
Das Schweizer System ist symmetrisch konzipiert:
Auf der Einnahmen-Seite:
Auf der Abzugs-Seite:
Wer profitiert von diesem System?
| Situation | Eigenmietwert | Abzüge | Netto-Effekt |
|---|---|---|---|
| Hohe Hypothek | Steuerpflicht | Hohe Schuldzinsen | Oft neutral oder günstig |
| Amortisierte Liegenschaft | Steuerpflicht | Kaum Abzüge | Nachteilig |
| Frisch erworbene Liegenschaft | Steuerpflicht | Hohe Zinsen + Unterhaltskosten | Oft günstig |
Fazit: Je mehr Hypothekarschuld, desto weniger belastend der Eigenmietwert. Bei vollständig amortisierten Liegenschaften wird der Eigenmietwert zur reinen Steuerlast.
Schuldzinsen auf Hypotheken, die für den Erwerb oder Unterhalt der Liegenschaft aufgenommen wurden, sind vollständig abziehbar.
Wichtige Regel: Die Schuldzinsen dürfen die Vermögenserträge plus CHF 50000 nicht übersteigen (Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG, Bundessteuer). Kantone haben teilweise andere Regelungen.
Beispiel:
Wo wird der Eigenmietwert eingetragen?
Avenzo liest die kantonale Liegenschaftsschätzung ein und berechnet:
Es gibt laufende parlamentarische Diskussionen über die Abschaffung des Eigenmietwerts. Der Ständerat hat 2023 eine Reform beschlossen, die den Eigenmietwert für den Hauptwohnsitz abschaffen würde — gleichzeitig würde der Schuldzinsabzug stark eingeschränkt. Der Nationalrat hat die Vorlage zurückgewiesen. Der Prozess ist offen.
Avenzo informiert Sie, sobald eine definitive Reform verabschiedet wird. Diese Seite wird entsprechend aktualisiert.
Diese Seite ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.
Avenzo berechnet Ihren Eigenmietwert, wählt die optimale Unterhaltskosten-Methode und optimiert den Schuldzinsabzug — vollautomatisch und kantonal korrekt.