Unterhaltskosten Liegenschaft abziehen: Pauschalabzug (10% oder 20% des Eigenmietwerts) vs. effektive Kosten. Was qualifiziert, was nicht. Avenzo optimiert.
Jedes Jahr neu entscheiden: Pauschale oder effektiv? Avenzo berechnet automatisch, welche Methode für Sie günstiger ist.
Unterhaltskosten für eine selbstgenutzte Liegenschaft in der Schweiz sind steuerlich abziehbar — entweder als Pauschalabzug (10% des Eigenmietwerts für Liegenschaften bis 10 Jahre alt, 20% für ältere Gebäude) oder als effektiver Abzug der tatsächlichen werterhaltenden Kosten. Das Wahlrecht besteht jährlich neu; der Wechsel ist unbeschränkt möglich. Werterhaltende Massnahmen sind abziehbar (Malerarbeiten, Heizungsreparatur, Gartenunterhalt), wertvermehrende Investitionen (Anbau, Luxusrenovation) hingegen nicht. Für energetische Sanierungsmassnahmen (Wärmedämmung, Wärmepumpe, Photovoltaik) gilt seit 2020 eine Sonderregel: Sie sind kantonal abziehbar, auch wenn sie wertvermehrend sind (Art. 32 Abs. 2 DBG). Grundlage: ESTV Kreisschreiben Direkte Bundessteuer. Avenzo berechnet automatisch, welche Methode jedes Jahr günstiger ist — kantonal korrekt für alle 26 Kantone.
| Pauschalabzug | Effektiver Abzug | |
|---|---|---|
| Berechnung | 10% oder 20% des Eigenmietwerts | Tatsächliche Kosten |
| Belege erforderlich | Nein | Ja, alle Rechnungen |
| Aufwand | Sehr gering | Mittel–hoch |
| Günstig wenn | Wenige tatsächliche Kosten | Hohe tatsächliche Kosten |
| Wechsel möglich? | Jedes Jahr | Jedes Jahr |
| Liegenschaftsalter | Pauschalabzug |
|---|---|
| Bis 10 Jahre alt | 10% des Eigenmietwerts |
| Über 10 Jahre alt | 20% des Eigenmietwerts |
[!info] Manche Kantone haben abweichende Regelungen. Avenzo kennt alle kantonalen Varianten.
Der Pauschalabzug wird ohne Belegpflicht gewährt — ideal für Jahre mit wenig Unterhalt.
Abziehbar — werterhaltende Massnahmen:
| Massnahme | Beispiele |
|---|---|
| Innenrenovation | Malerarbeiten, Bodenbeläge ersetzen |
| Aussenrenovation | Fassadenanstrich, Dachsanierung |
| Heizungsreparatur | Brenner ersetzen, Rohre reparieren |
| Sanitärunterhalt | Wasserhahn, Dichtungen ersetzen |
| Elektroinstallationen | Störungen beheben, altes ersetzen |
| Gartenunterhalt | Rasenmähen, Heckenschnitt, Baumpflege |
| Reinigung | Kaminfeger, Hauswartkosten |
| Versicherungen | Gebäudeversicherung, Wasserschadenversicherung |
Nicht abziehbar — wertvermehrende Investitionen:
| Massnahme | Beispiele |
|---|---|
| Anbau / Aufstockung | Neue Räume, Dachausbau |
| Erstinstallation | Klimaanlage neu einbauen (wenn vorher keine war) |
| Qualitätsverbesserung | Standard-Küche durch Luxusküche ersetzen |
| Energetische Aufwertung (unter Umständen) | Photovoltaik-Anlage installieren |
[!tip] Energetische Sanierungsmassnahmen können seit 2020 in vielen Kantonen vollständig abgezogen werden, auch wenn sie wertvermehrend sind (DBG Art. 32 Abs. 2). Dazu gehören Wärmedämmung, Ersatz Ölheizung durch Wärmepumpe, Fensterersatz mit besserer Isolierung und Solaranlagen.
Faustregel: Ersetzt man etwas Gleichwertiges durch ein Gleichwertiges → werterhaltend, abziehbar. Verbessert man das Objekt qualitativ → wertvermehrend, nicht abziehbar (erhöht aber den Steuerwert beim Verkauf).
| Massnahme | Qualifikation |
|---|---|
| Fenster gleicher Qualität ersetzen | Werterhaltend (abziehbar) |
| Standard-Fenster durch Dreifach-Verglasung | Teils wertvermehrend |
| Küche vollständig ersetzen (gleicher Standard) | Werterhaltend |
| Standardbad durch Designer-Bad | Wertvermehrend |
| Wärmedämmung Fassade (Ersatz) | Teils abziehbar (Energiegesetz) |
Pauschale ist besser, wenn:
Effektiv ist besser, wenn:
[!tip] Führen Sie immer Buch über Ihre Unterhaltskosten — so können Sie jedes Jahr entscheiden, welche Methode günstiger ist. Avenzo berechnet automatisch, welche Methode für Sie besser ist und prüft dabei alle kantonalen Sonderregeln.
Diese Seite ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.
Avenzo berechnet jedes Jahr, ob Pauschale oder effektive Methode günstiger ist — und trägt alles korrekt in Ihre Steuererklärung ein.