Lexique
Valeur locative 2026 — Définition, calcul et déductions fiscales
Denis Smajovik
- Founder & CEO
- FINMA-registriert (F01490726)
- BSc ZHAW
- Mis à jour 2026-04-23
Qu'est-ce que Valeur locative 2026
Valeur locative 2026
La valeur locative est le loyer hypothétique qu'un propriétaire pourrait percevoir s'il mettait son bien immobilier en location, plutôt que de l'habiter lui-même. En Suisse, ce montant fictif doit être déclaré comme revenu imposable — elle concerne toutes les personnes qui habitent une maison ou un appartement en propriété. La base légale est l'art. 21 al. 1 lit. b LIFD (Loi sur l'impôt fédéral direct) ainsi que les lois fiscales cantonales correspondantes. Avec le calculateur d'impôts Avenzo, vous estimez votre valeur locative et ses conséquences fiscales.
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La valeur locative en Suisse — contexte et signification
La Suisse est l'un des rares pays au monde à imposer une valeur locative fictive. Si la valeur locative augmente votre revenu imposable, elle vous permet en contrepartie de déduire des frais qui ne sont pas accessibles aux locataires : les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien préservant la valeur du bien. Ce système vise à assurer une égalité de traitement fiscal entre locataires et propriétaires.
[!info] La valeur locative est calculée différemment selon les cantons. La règle générale est : 60 à 70 % du loyer de marché du bien immobilier.
Exemple de calcul avec des montants en CHF
Bien immobilier : appartement de 4 pièces dans le canton de Zurich, valeur de marché CHF 1'200'000.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer de marché annuel | env. CHF 36'000 |
| Valeur locative (70 % du loyer de marché) | env. CHF 25'200 |
| Déduction intérêts hypothécaires (CHF 600'000 × 2 %) | − CHF 12'000 |
| Effet net sur le revenu | CHF 13'200 |
Avec un taux marginal d'imposition de 33 %, la charge fiscale supplémentaire s'élève à environ CHF 4'350 par an — après déduction des intérêts de la dette. Sans hypothèque, la charge serait nettement plus élevée.
Valeur locative dans la déclaration fiscale
Dans la déclaration fiscale, la valeur locative est saisie dans le formulaire «Immeubles et terrains» :
- Valeur locative (revenu) : indiquer la valeur locative officielle communiquée par l'autorité fiscale.
- Intérêts hypothécaires (déduction) : joindre le certificat d'intérêts de la banque.
- Frais d'entretien (déduction) : déduction forfaitaire (10 % pour les bâtiments de moins de 10 ans, 20 % pour les bâtiments plus anciens) ou frais effectifs avec justificatifs — vous pouvez choisir librement chaque année.
[!tip] Planifiez stratégiquement les grandes rénovations sur deux années fiscales. L'année des coûts élevés, optez pour la méthode des frais effectifs ; l'année suivante, prenez la déduction forfaitaire. Vous optimisez ainsi votre déduction liée à la valeur locative.
Avenzo importe la valeur locative officielle directement depuis les données fiscales cantonales et remplit automatiquement les trois champs.
Méthodes d'évaluation cantonales — pourquoi la valeur locative varie
Bien que l'art. 21 al. 1 lit. b LIFD ancre la valeur locative dans le droit fédéral, les cantons fixent eux-mêmes la méthode de détermination de la valeur officielle — ce qui engendre des différences sensibles :
| Canton | Méthode d'évaluation | Taux | Particularité |
|---|---|---|---|
| Zurich | Valeur locative officielle (dernière révision de la valeur fiscale) | 70 % | Valeurs parfois non actualisées depuis 20 ans et plus |
| Berne | Estimation par commission cantonale d'estimation | 60 % | Révision régulière tous les 10 ans |
| Zoug | Valeur locative officielle | 70 % | Valeurs absolues faibles grâce aux loyers généralement bas |
| Argovie | Basé sur la valeur cadastrale | 70 % | Valeur cadastrale souvent bien inférieure à la valeur de marché |
| Lucerne | Estimation du loyer de marché | 60 % | Plancher de 60 % ancré dans le droit fédéral |
| Grisons | Estimation forfaitaire | 60 % | S'applique également aux résidences de vacances |
Dans les zones urbaines à prix élevés comme Zurich ou Zoug, les valeurs locatives officielles peuvent être absolument élevées malgré le taux de 70 %, car les loyers du marché ont fortement augmenté sans que les valeurs officielles aient suivi. Pour les cantons romands, consultez les particularités de Vaud et de Genève — deux marchés immobiliers où la valeur locative peut représenter un montant significatif. Si la valeur locative officielle dépasse 70 % du loyer de marché local, elle peut être contestée par voie d'opposition auprès de l'autorité fiscale cantonale — une expertise locative indépendante (coût CHF 500–1'500) doit être jointe comme preuve.
[!tip] Contester la valeur locative : Demandez d'abord à l'autorité fiscale des informations sur la base de calcul. Si la valeur locative dépasse 70 % du loyer de marché pour un logement comparable dans votre commune, déposez une opposition avec votre prochain avis de taxation. Le délai d'opposition est de 30 jours à compter de la notification de la décision dans la plupart des cantons.
Suppression de la valeur locative — état actuel 2026
La population suisse a décidé le 28 septembre 2025 de supprimer la valeur locative pour les résidences principales habitées par leur propriétaire. L'entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2029. Pour les résidences secondaires et les maisons de vacances, la valeur locative est maintenue. Jusqu'à l'entrée en vigueur, les règles actuelles restent inchangées.
[!warning] Avec la suppression de la valeur locative pour la résidence principale, les déductions des intérêts de la dette et des frais d'entretien pour les résidences principales disparaîtront également à partir de 2029. Pour les propriétaires avec une hypothèque élevée, cela pourrait être désavantageux. Les coûts d'assainissement énergétique devraient rester déductibles.
FAQ
Questions fréquentes
Oui. La valeur locative s'applique à tous les immeubles habités par le propriétaire — y compris les maisons de vacances et les résidences secondaires. Le calcul est effectué au prorata des jours d'occupation effective. Si vous louez votre maison de vacances une partie de l'année, la part correspondante doit être déclarée comme revenu locatif.
Dès que vous louez entièrement votre bien, la valeur locative disparaît. Vous devez à la place déclarer les loyers effectivement encaissés comme revenu. La déduction des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien reste applicable.
Non, en règle générale. La valeur locative est délibérément fixée en dessous du loyer du marché (60 à 70 %). Dans de nombreux cantons, elle est même inférieure car les valeurs officielles n'ont pas été régulièrement actualisées. Dans les localités prisées (Zurich, Zoug, Genève), le montant absolu peut néanmoins être considérable.
La valeur locative déterminante vous est communiquée par l'autorité fiscale cantonale — elle figure dans votre décision de taxation ou dans une feuille d'information séparée. Pour une estimation préalable, utilisez le calculateur Avenzo disponible sous /fr/calculateurs/calculateur-impots/.
Sources et références
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Cette entrée du lexique ne remplace pas un conseil fiscal ou financier individuel. Toutes les informations sans garantie — sous réserve de modifications législatives.